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Condomínio e loteamento

Opinião

José Roberto Fernandes Castilho | Professor da Faculdade de Ciência e Tecnologia da Unesp - 24/04/2018-22:41:03 Atualizado em 24/04/2018-22:37:50

Fracionando a propriedade e urbanizando espaços com destino urbano dentro do território municipal, loteamentos e condomínios de lotes são modelos urbanísticos que não podem ser confundidos porque são coisa diversa e com disciplina apartada no Brasil. Assim, a expressão "condomínio fechado" é totalmente equivocada quando se refere a loteamento de acesso controlad. Condomínio de lotes não será jamais loteamento. Existirão, a partir da Lei nº 13.465/17 que mudou o Código Civil, verdadeiros condomínios fechados (sem aspas) que são os condomínios de lotes que podem ser cercados por muralhas produzindo a sensação de segurança nos moradores.
Loteamento, como diz o art. 2º da Lei 6766/79, é espécie de parcelamento do solo urbano que consiste na subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de vias, de praças e instalação de infraestrutura urbana. Todo loteamento envolve, necessariamente, a doação de áreas ao Poder Público local e ele pode ser (i) aberto para trânsito/permanência de todos os cidadãos, indistintamente, ou (ii) ter seu acesso controlado. Não poderá jamais ser fechado, vedando o ingresso do cidadão não residente.
Mesmo que previsto, eventualmente, na lei local, o loteamento fechado acabou no Brasil diante do art. 2º/§8º da Lei 6766/79, incluído em 2017, que, em relação a eles "veda o impedimento" de ingresso de qualquer pessoa, desde que devidamente identificada. Ora, "vedar o impedimento" significa, no aspecto positivo, "garantir o acesso", embora controlado. Daí a denominação nova: loteamento de acesso controlado (LAC).
Então, neste caso de LAC, haverá as muralhas cercando o empreendimento mas a qualquer do povo é permitido o acesso às áreas públicas situadas dentro do loteamento. Isto significa que o não morador terá de ser identificado na portaria e poderá nele ingressar.
No condomínio, seja de lotes (criado agora no art. 1358-A do Código Civil, pela mesma lei de 2017), seja de casas, não há áreas públicas, pertencentes ao Poder Público, embora haja áreas de circulação interna. Logo não há falar no direito de acesso - do que deriva serem eles, hoje, a única alternativa para quem quiser total separação da cidade real. Haverá áreas de circulação e lazer, comuns e indivisíveis, e áreas privativas, como ocorre nos condomínios edilícios cuja modelo é aplicado subsidiariamente (art. 1358-A/§ 2º). Mas as áreas comuns são de propriedade privada e não pública.
Em consequência, a partir de 2017 são dois os conceitos de lote no Brasil: o lote pode ser a unidade edilícia que confronta com a via pública, bem de uso comum do povo, ou, então, unidade imobiliária condominial, caso em que confrontará com área de uso comum mas privada. Contemplando as duas hipóteses, o art. 2º/§ 7º da Lei 6766/79 diz que "o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes". Nos dois casos, ele estará sujeito às normas urbanísticas municipais acrescidas, no último, das convenções condominiais.
No condomínio de lotes, o condômino terá a fração ideal da área total da gleba, o que corresponde à unidade autônoma no condomínio edilício (apartamento). Entretanto as vias de acesso, áreas de lazer etc. são áreas comuns, não públicas, incidindo, portanto, sobre elas o IPTU. Por evidente, não há incidência de IPTU nas áreas públicas dos loteamentos de acesso controlado (LAC) porque elas são públicas, pertencentes ao município, que não pode cobrar imposto dele próprio. Já o rateio das despesas nos LACs está em discussão judicial, porque há norma constitucional prevendo que ninguém pode ser compelido a associar-se ou manter-se associado (art. 5º/XX).